卓越商企2021年全年派息率70%，管理層：今年將關(guān)注新賽道、有機會多回購股票

出品｜搜狐財經(jīng)

作者｜吳亞

在物管圈有著“高端商務(wù)物業(yè)第一股”稱號的卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡稱“卓越商企服務(wù)”，股票代碼：06989.HK）于3月28日盤后披露2021年業(yè)績公告，并舉行2021年業(yè)績交流會，董事會主席李曉平、總經(jīng)理郭瑩、首席運營官楊志東等管理層出席并答媒體問。

“公司目前現(xiàn)金流比較充裕，2021年全年派息比例達(dá)到了70%。未來三年，董事會建議每年全年派息比例不低于50%�！贬槍ψ吭缴唐蟮呐上⒂媱潱�李曉平如此表示表示，“從長期來看，公司未來連續(xù)5年的利潤增長率會保持在35%以上。”

業(yè)績公告顯示，2021年卓越商企實現(xiàn)總營收34.7億元、歸母凈利潤5.1億元，同比增幅均超37%；截止期末，合約物業(yè)面積為5677萬平方米、在管物業(yè)面積4120萬平方米。

在業(yè)績會上，卓越商企還發(fā)布了公司未來六年的發(fā)展規(guī)劃。按照規(guī)劃，2022年到2023年，卓越商企將探索新賽道，聚焦增長，做熟現(xiàn)有業(yè)態(tài)。

商務(wù)物業(yè)營收貢獻(xiàn)比56.6%

卓越商企是聚焦商業(yè)物業(yè)主航道的全業(yè)態(tài)布局上市物企，2021年實現(xiàn)總營業(yè)收入34.7億元，同比增長37.3%；2019年-2021年總營收復(fù)合年增長率為37.4%。

以傳統(tǒng)物業(yè)的業(yè)務(wù)線來看，期內(nèi)卓越商企75.88%的收入來源基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)；22.52%的收入來源增值服務(wù)，收入占比同比提升8.3個百分點。實現(xiàn)收入7.85億元，同比增長117.7%。

增值服務(wù)具體分為資產(chǎn)管理服務(wù)、企業(yè)服務(wù)等，其中的建筑機電服務(wù)2021年實現(xiàn)營業(yè)收入2.3億元，同比增長109%。

以物業(yè)業(yè)態(tài)來劃分，以寫字樓、商務(wù)綜合體、辦公與研發(fā)園區(qū)為主的商務(wù)物業(yè)為卓越商企貢獻(xiàn)了57%的營收；包括政府物業(yè)、醫(yī)療物業(yè)、倉儲及物流園區(qū)在內(nèi)的公共與工業(yè)物業(yè)，貢獻(xiàn)了10%的營收；傳統(tǒng)的住宅、公寓等住宅物業(yè)僅貢獻(xiàn)9%營收。

2021年，卓越商企的收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，增值服務(wù)毛利潤貢獻(xiàn)比提升至33.8%；基礎(chǔ)物管服務(wù)貢獻(xiàn)比下降至62.7%。

在毛利相對較高的增值服務(wù)板塊業(yè)績增長的推動下，2021年卓越商企實現(xiàn)毛利潤9.6億元，同比增長44.6%；歸母凈利潤5.1億元，同比增長57%；綜合毛利率27.7%，較2020年提升1.4個百分點。

針對業(yè)績的增長，卓越商企管理層表示，這得益于公司在包括商寫、FM賽道和住宅在內(nèi)三個業(yè)態(tài)上繼續(xù)發(fā)力，并在醫(yī)療、教育、城市服務(wù)和政府公建等方面進(jìn)行延伸。

以FM領(lǐng)域為例，2021年卓越商企新拓大客戶合同49個，總合同額8.03億，新拓業(yè)務(wù)大客戶合同貢獻(xiàn)比47%；目前，卓越商企來自大客戶的業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比近50%。

如2021年新拓FM企業(yè)大樓及辦公研發(fā)園區(qū)就包括大疆天空之城總部大樓，迅雷總部大樓、榮耀全國首個綜合基地深圳榮耀智能制造中心、華為蘇州基地二期等多個知名物業(yè)。

在郭瑩看來，未來商務(wù)物業(yè)的增值服務(wù)具有較大的發(fā)展空間。一方面是商務(wù)物業(yè)賽道的市場容量比較大，但商務(wù)物業(yè)的競爭壁壘也較高，對專業(yè)管理能力、人才、客戶需求前瞻性的解決方案等均提出較高要求。

另一方面是新型公建類、場館類等城市服務(wù)業(yè)務(wù)，也有很大的細(xì)分空間。而作為商務(wù)物業(yè)公司，在增值服務(wù)板塊未來也具有較大的發(fā)展空間。

2021年全年派息比例達(dá)70%

業(yè)績增長的同時，卓越商企服務(wù)在分紅方面也十分大手筆。

在業(yè)績公告中，卓越商企董事會建議派付截至2021年12月31日止，年度末期股息每股本公司普通17.38港仙（1港元=100港仙）。

加上卓越商企已派發(fā)的中期股息每股現(xiàn)金18.62港仙，即全年股息為每股現(xiàn)金36.0港仙，按年提升278.5%。

據(jù)此計算，卓越商企2021年全年派息比例為70%；這一派息率遠(yuǎn)超普通物管公司及地產(chǎn)公司30%或40%左右的派息率。

談及未來的派息計劃，卓越商企在業(yè)績會上提到，“董事會堅持高派息政策，未來3年擬建議派息率不低于50%。”

李曉平指出，如果按照目前的派息比例、股價，卓越商企服務(wù)的收益率比較高，董事會希望通過持續(xù)穩(wěn)定的派息，為全體股東包括投資者帶來穩(wěn)定可期的回報。

除了來自業(yè)績的增長，對公司未來發(fā)展的看好，分紅比例高的部分原因也與卓越商企的現(xiàn)金流情況相關(guān)。

卓越商企財務(wù)總監(jiān)呂力在業(yè)績會上提到：“公司整體資金處于健康狀況，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流比2020年提升了86.6%。另外整體收繳率也有提升，應(yīng)收款周轉(zhuǎn)天數(shù)65天縮短到55天，所以運營和經(jīng)營現(xiàn)金流比較好，成為分紅的堅實基礎(chǔ)�！�

業(yè)績公告顯示，截止2021年末，卓越商企服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債率為32%（去年同期為34%）；同期，現(xiàn)金及等價物為30.07億元，同比下降9.3%。

對于現(xiàn)金的下降，業(yè)績公告稱，“2021年償還了銀行借款4.49億元，支付了2020年年度和2021年中期權(quán)益股東股息合計2.87億元，暫未收回出售附屬公司深圳卓越運營的應(yīng)收往來清理款2.94億元。”

對于未來派息計劃，李曉平表示：“今年董事會決定全年派息比例為70%，同時我們也希望未來三年派息能夠不低于50%。如果按照目前派息的比例和股價，我們的收益率是比較高的，超過很多REITs或者ABS產(chǎn)品。希望通過持續(xù)穩(wěn)定的派息，為全體股東包括投資者帶來穩(wěn)定可期的回報。”

在股票回購方面，他稱，“2021年公司大股東和公司一共增持了630多萬股，總耗資3200多萬港元�！�

按照他的說法，自2018年以來卓越商企利潤復(fù)合增長率超過30%，“管理層相信好的公司一定會有好的股價表現(xiàn)。2022年只要有機會，就會多回購一些股票。”

84%在管商務(wù)物業(yè)來自獨立第三方

卓越商企與多數(shù)以住宅物業(yè)服務(wù)為主的物業(yè)公司有所不同，著重為商務(wù)物業(yè)提供綜合服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)，歷史可追溯到1999年。

2020年5月，“深圳CBD寫字樓大王”卓越集團(tuán)分拆物業(yè)上市，卓越商企首次向港交所提交招股書。當(dāng)年10月，卓越商企成功在港上市。上市前夕卓越商企就引入9名基石投資者，騰訊、雪湖資本等位列其中。

業(yè)績會上，媒體對于卓越商企母公司卓越集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中現(xiàn)狀也展示出比較多的關(guān)注。

對此，李曉平表示，“卓越集團(tuán)一直是非常穩(wěn)健的公司，從目前來看各項指標(biāo)都在規(guī)定的三條紅線以內(nèi)，去年全口徑銷售額是1200億左右，到目前為止國內(nèi)有息債都沒有，以前少量合作單位做的信托也已經(jīng)全部還完，而且是提前兌付了，美元債也很少。企業(yè)運營是很穩(wěn)健的，而且留有足夠的余量�！�

據(jù)他介紹，卓越集團(tuán)盈利來源分三塊：開發(fā)板塊的業(yè)務(wù)；持有經(jīng)營的物業(yè)；珠三角的城市更新板塊。“在集團(tuán)發(fā)展歷史里面，幾次比較好的飛躍都是在房地產(chǎn)低潮期。相比高潮期，穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)在低潮期更容易顯出特長�！�

截止2021年末，卓越商企合約物業(yè)面積5677萬平方米，同比增長27%；在管全委物業(yè)面積4120萬平方米，同比增長29%。

以布局城市的經(jīng)濟量級來看，一線、新一線城市在管面積占比高達(dá)85%；以城市區(qū)域來看，在大灣區(qū)及長三角區(qū)域在管項目面分別占比43%、23%；以開發(fā)商類型來看，2021年卓越集團(tuán)貢獻(xiàn)的收入為7.18億元，對總營收貢獻(xiàn)比為27.3%，較去年同期27.9%的貢獻(xiàn)比有所下降。

不過，2021年卓越商企來自卓越集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)毛利率達(dá)到45%的水平，遠(yuǎn)超第三方14.2%的水平；也遠(yuǎn)超公共及工業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)17%、13.8%的水平。

圖片來源：卓越商企截止2021年12月31日業(yè)績公告

談及未來的發(fā)展戰(zhàn)略，楊志東介紹道，公司六年規(guī)劃分為三個階段，2022年到2023年探索新賽道，聚焦現(xiàn)有的增長；2024年到2025年，組織、平臺、業(yè)態(tài)做得更專業(yè)；2026到2027年，希望在市場上成就獨有競爭力。同時，將組織、能力、業(yè)務(wù)、價值分配和管理文化定為五大要素。

針對具體的業(yè)績指引，郭瑩表示，“到2024年歸母凈利潤復(fù)合增長率不低于35%。”

據(jù)她介紹，這種增長渠道主要來源于三個方面：一是來自卓越集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)的交付，以及在其它板塊的各個業(yè)務(wù)的協(xié)同和新項目的交付，是增長一個非常重要的渠道；二是獨立的市場化拓展；第三是收并購以及增值服務(wù)。

去年以來，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了大面積的暴雷，這一定程度上，催生了物業(yè)并購潮的興起。對于卓越商企來說，未來的收并購計劃也是外界較為關(guān)注的板塊。

業(yè)績公共顯示，卓越商企上市募資凈額為33.59億港元，其中的70%用于戰(zhàn)略性收購及投資；截止2021年末，約21.66億港元未動用。

對于卓越商企關(guān)注何種收并購標(biāo)的，郭瑩表示，“公司關(guān)注的標(biāo)的主要是擁有一定體量的商務(wù)物業(yè)，以及一線位置的高端的住宅。”