盈利罕見下滑的保利，去年拿地花了1857億

2012年之后掉出行業(yè)規(guī)模前三，保利發(fā)展一直保持在第五的位置。恒大危機(jī)后，保利于2021年擠進(jìn)行業(yè)第四。4月19日，保利發(fā)展交出2021年成績(jī)單。一句話評(píng)價(jià)，增收不增利。不過，在行業(yè)縮表出清的去年，這份成績(jī)也算是表現(xiàn)優(yōu)異了。

增收不增利

2020年銷售額成功突破5000億大關(guān)的保利發(fā)展，2021年仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長(zhǎng) 6.38%；實(shí)現(xiàn)簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。 簽約均價(jià)16049元/平方米，同比上漲8.8%。

在銷售保持穩(wěn)定的同時(shí)，保利發(fā)展的盈利能力罕見地出現(xiàn)下滑。2021年?duì)I業(yè)總收入2850.24億元，同比增長(zhǎng)17.19%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤497.32億元，同比下滑4.85%；實(shí)現(xiàn)凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。保利發(fā)展解釋稱，主要受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率下降影響。

報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展毛利率為26.80%，同比下降5.79%；凈利率為13.05%，同比下降3.42%，與行業(yè)利潤率下行趨勢(shì)一致。事實(shí)上，保利發(fā)展毛利率的下滑早有端倪。根據(jù)財(cái)報(bào)，2021年第三季度保利發(fā)展毛利率下挫至24.83%，較2021年第一季度、第二季度分別下降了10.54%、6.5%。2019年、2020年、2021年前三季度，保利發(fā)展毛利率分別為34.96%、32.56%、29.78%，呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。不過，相較于同行普遍低于 20% 的毛利率，保利整體還是保持了不錯(cuò)的水平。

保利發(fā)展的分紅方案也未能讓一些股東滿意。據(jù)保利發(fā)展2021年度利潤分配方案，擬每股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.58元，同比減少0.15元，占2021年度合并報(bào)表歸屬于母公司股東的凈利潤的25.35%，同比減少4.82個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率仍將承壓

回顧保利近幾年的拿地節(jié)奏，2016年、2017年持續(xù)加大拿地力度，拿地金額分別為1214億元、2765億元，同比增幅高達(dá)85.1%、127.8%。2018年、2019年節(jié)奏有所放緩，拿地金額分別為1927億元、1555億元，同比分別下降30.3%、19.3%。到了2020年，保利發(fā)展再次發(fā)力，全年拿地金額達(dá)2353億元，同比增長(zhǎng)51%。

2021年，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行集中供地制度，土地出讓節(jié)奏發(fā)生變化。保利發(fā)展繼續(xù)保持一定的投資定力，全年拓展項(xiàng)目 145個(gè)，比2021年同期只少了一個(gè)。新增容積率面積 2722 萬平方米，拓展金額 1857 億元，分別同比下降 15%和 21%。其中，珠三角、長(zhǎng)三角拓展金額占比合計(jì)為 54%，較去年提升 7 %。

在堅(jiān)持“核心城市+城市群”的深耕戰(zhàn)略下，財(cái)報(bào)顯示，保利 38 個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)達(dá) 78%。其中珠三角、長(zhǎng)三角簽約銷售合計(jì)超過 2800 億，合計(jì)銷售占比達(dá) 53%。單城簽約過百億城市17 個(gè)，較 2020 年增加2 個(gè)，合計(jì)銷售貢獻(xiàn)超 3400 億元。其中廣州、佛山合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模超 920 億，杭州首次突破 300 億，南京、北京超 200 億，東莞、上海、鄭州、武漢等超 100 億。

不過，2021年保利發(fā)展所獲取的土地中，依然有不少溢價(jià)較高的土地。2021年2月，保利發(fā)展聯(lián)合華潤置地以67.77億元，23%自持競(jìng)得北京市順義新城第23街區(qū)新國展三期項(xiàng)目（原22街區(qū)南部）地塊，溢價(jià)率35%。

5月18日、5月19日，保利發(fā)展分別以47.36億元、17.76億元競(jìng)得廣東省東莞市黃江鎮(zhèn)兩幅地塊，溢價(jià)率分別約為23.46%、40.29%。

6月廈門第二輪集中供地中，保利發(fā)展競(jìng)得海滄一幅地塊，成交價(jià)49.7億元，溢價(jià)率24.87%等。業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，隨著 2021 年下半年以來所拿的高毛利地塊逐步進(jìn)入銷售期，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

三道紅線全“綠”

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)回籠金額5020億元，回籠率為93.8%。

截至2021年底，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，同比增長(zhǎng)14%，綜合融資成本約4.46%，較去年末下降31個(gè)基點(diǎn)；同時(shí)“三道紅線”維持綠檔，凈負(fù)債率約為55%，同比減少2個(gè)百分點(diǎn)；扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率約為68%，同比減少1%；現(xiàn)金短債比則從2020年的1.82倍增加至2.65倍。

相較于民營房企大刀闊斧的裁員，保利發(fā)展去年員工61854人，相較于2020年增加653人；其中房地產(chǎn)子公司員工總數(shù) 7310 人，相較于2020年增加311人。

最后，來一張保利高管的薪資榜：